Opremanje hotela retko propada zbog estetike. Mnogo češće se raspadne zbog lošeg redosleda odluka, slabog upravljanja procesom i nabavke bez jasnih pravila.
Kada se uđe u projekat bez rešenog koncepta, bez realnog budžeta i bez kontrole nad rokovima, svaka sledeća izmena postaje skuplja, sporija i problematičnija. U praksi, najveći problemi nastaju pre nego što se pojavi prvi komad nameštaja na gradilištu.
Istraživanja iz oblasti hotelskog razvoja pokazuju da se kašnjenja najčešće vezuju za komunikaciju između aktera, pritisak izvođača i odlaganje ključnih aktivnosti. Zajedno, ti faktori čine 67.5% uzroka kašnjenja u fazi pre otvaranja.
U Drees & Sommer anketi iz 2014. godine, 35% ispitanika direktno je povezalo kašnjenje otvaranja hotela sa lošom komunikacijom između vlasnika i hotelskog menadžmenta.
Sveobuhvatna poruka je vrlo jasna. Ako želite predvidljiv projekat, fokus mora biti na procesu, ne na pojedinačnim komadima.
U nastavku sledi vodič koji prolazi ceo put, od prve poslovne odluke do poslednje kontrole sobe pred soft opening.
Polazna tačka, koncept, segment i poslovni model za opremanje hotela
Koncept za opremanje hotela nije stil u dekoraterskom smislu, nego poslovna odluka koja mora da podrži način na koji hotel zarađuje.
Dizajn treba da prati realnu ponudu, noćenje, dodatne usluge, događaje, hranu i piće, ili kombinaciju svega toga.
Kvalitetan dizajn prostora možete oblikovati uz podršku stručnjaka kao što su Blažeks enterijeri, koji kombinuju funkcionalnost i estetiku u hotelskom okruženju.
Segment i obećanje gostu
Pre izbora materijala i komada nameštaja, potrebno je rešiti nekoliko ključnih stvari:
- ko dolazi u hotel – poslovni gosti, vikend turisti, porodice, grupe ili gosti na dužem boravku
- zašto dolaze – lokacija, cena, događaji, iskustvo, brend ili preporuke
- koliko su osetljivi na cenu i šta smatraju obaveznim standardom
- koliko vremena provode u sobi, a koliko u zajedničkim zonama
- po čemu se hotel razlikuje od direktne konkurencije
Odgovori na ova pitanja direktno oblikuju plan prostora. Hotel koji cilja poslovne goste često dobija veću vrednost iz funkcionalnog lobija, brzog prijema, dobre akustike u sobama i pouzdane tehnologije, nego iz skupih dekorativnih elemenata koji se slabo koriste.
Program prostora i kritične tačke za opremanje hotela
Program prostora predstavlja spisak funkcija koje hotel mora da isporuči. U praksi, obuhvata:
- sobe i kupatila
- hodnike i vertikalne komunikacije
- recepciju, lobi i bar
- restoran, prostor za doručak, kuhinju i prateće zone
- sale za sastanke i događaje
- spa, teretanu i bazen, ako postoje
- servisne prostore, vešeraj, magacine, održavanje
- administraciju i prostorije za zaposlene
Budžet koji “pije” vodu i kako se stvarno planira CapEx
Jedna od najvećih slabosti u hotelskim projektima je način na koji se budžet formira. Umesto sistema kategorija, često se svodi na listu proizvoda. Realan budžet mora da uključi i stavke koje se ne vide na renderu.
Struktura troškova u praksi
Troškove je korisno podeliti u tri glavna sloja:
- Građevinski i instalacioni radovi: Završne obloge, mokri čvorovi, HVAC, elektro instalacije, zaštita od požara, rasveta i bravarija.
- Nameštaj, fiksni elementi i oprema, FF&E: Kreveti, case goods, stolice, stolovi, fiksni ormari, rasveta, dekorativni elementi, oprema javnih prostora.
- Operativna oprema i inventar, OS&E: Posteljina, peškiri, posuđe, pribor, kolica, usisivači, sitan hotelski inventar, deo kuhinjske opreme.
Vodiči za procenu troškova u hotelijerstvu često naglašavaju da proračun mora da uključi i profesionalne usluge.
Trošak dizajna i upravljanja projektom, arhitektura, enterijer, vođenje projekta i nabavka, često iznosi oko 10% ukupnog budžeta. Pored toga, neophodna je i rezerva za nepredviđene situacije.
Praktična mapa budžeta za opremanje hotela
| Grupa troška | Šta obuhvata u praksi | Tipična greška |
| Građevinski i instalacioni radovi | završne obloge, HVAC, elektro, zaštita od požara | potcenjene nevidljive stavke |
| Nameštaj i oprema | sobe, lobi, restoran, sale | kupovina pre finalne specifikacije |
| Operativni inventar | posteljina, posuđe, oprema domaćinstva | dolazi kasno, bez skladišta |
| Profesionalne usluge | projekat, nadzor, menadžment | izostavljene pa se vraćaju kroz izmene |
| Logistika | transport, istovar, montaža | planirano u hodu |
| Rezerva | nepredviđeni radovi | potrošena prerano |
Raspored i kritični put, bez toga nema kontrole za opremanje hotela
Raspored projekta je kritični put sa jasno definisanim zavisnostima. Ako se porudžbine ostave za poslednji trenutak, problemi dolaze u talasima, što znači kašnjenja, nedostatak zamena, ubrzana montaža i greške.
Faza pre otvaranja često traje od 6 do 9 meseci, tokom kojih operater postepeno preuzima objekat i priprema hotel za prvu godinu rada.
Faze projekta i izlazni rezultati za opremanje hotela
| Faza | Šta se zaključava | Ključni izlaz |
| Koncept i program prostora | segment, funkcije, standardi | program prostora |
| Idejni enterijer i probna soba | materijali, ergonomija | probna soba |
| Izvedbeni projekat | tehnički detalji | tender dokumentacija |
| Nabavka | dobavljači, rokovi | ugovori |
| Logistika | prijem i skladištenje | plan staginga |
| Montaža | redosled po zonama | završene sobe |
| Soft opening | test rada | lista nedostataka |
Dizajn i tehnička realnost – soba mora da radi svaki dan
Hotelski enterijer je industrijski proizvod. Mora da izgleda dobro, ali i da izdrži habanje, čišćenje i brzu zamenu delova. Dizajn koji zanemari operativnu realnost kažnjava hotel svakog dana.
Probna soba kao alat za uštedu
Probna soba nije luksuz. U njoj se proveravaju visina kreveta, osvetljenje, akustika, raspored utičnica, pristup instalacijama i otpornost materijala na sredstva za čišćenje. Preskakanje ovog koraka znači da se greške otkrivaju tek kada je većina robe naručena.
Ventilacija i kvalitet vazduha
Kvalitet vazduha direktno utiče na doživljaj boravka. Referentni standardi za ventilaciju i kontrolu vlage koriste se kako bi se izbegli mirisi, kondenzacija, buđ i kasnije reklamacije. Bez stabilnog sistema ventilacije, problemi se samo gomilaju.
Pristupačnost kao standard usluge
Pristupačnost mora biti planirana od početka. Naknadne korekcije često postaju skupe i tehnički komplikovane.
U međunarodnoj praksi, minimalan broj pristupačnih soba vezuje se za ukupan broj soba u hotelu. Na primer, objekti sa 1 do 25 soba zahtevaju najmanje 1 pristupačnu sobu, dok hoteli sa 101 do 150 soba zahtevaju 7.
Kod većih hotela, odnos se računa procentualno. Standardi postavljaju minimalne zahteve za nove i rekonstruisane objekte otvorene za javnost.
Bez obzira na lokalne propise, princip je isti. Pristupačnost ne znači samo broj soba, već i raspored prostora, dostupne rute, informacije u sistemima rezervacija i obuku osoblja.
Održivost i trošak rada hotela
View this post on Instagram
Održivost je pre svega finansijska tema. Smanjenje potrošnje energije, vode i otpada direktno utiče na troškove rada.
Podaci iz međunarodnih okvira pokazuju da zeleni objekti u proseku koriste 26% manje energije, emituju 33% manje CO2, troše 30% manje vode u enterijeru i šalju 50% do 75% manje čvrstog otpada na deponije i u spalionice.
Tačke gde opremanje ima najveći efekat
- slavine i tuševi sa manjim protokom uz dobar komfor
- efikasna rasveta i senzori u zajedničkim zonama
- izdržljivi materijali sa dužim životnim vekom
- sistemi merenja potrošnje energije i vode
- plan upravljanja otpadom tokom montaže i rada
Postoje i industrijske inicijative koje definišu osnovni set održivih mera kao minimum, uz ideju da to bude početna tačka, a ne krajnji domet.
Nabavka i kontrola kvaliteta
Nabavka u hotelijerstvu nije klasična kupovina. To je upravljanje rizikom. Najskuplje greške nastaju zbog neusklađenih specifikacija, nerealnih rokova, lošeg kvaliteta i nedostatka rezervnih delova.
Prijem robe i staging
Prijem robe mora biti organizovan sistematski:
- definisan prostor za pregled
- kontrolne liste po zonama
- fotografisanje oštećenja odmah
- razdvajanje robe po spratovima
- montaža po planu, ne po redosledu dolaska
Postavka i detalji koji prave razliku
Poslednjih 10% posla odlučuje kako hotel izgleda na fotografijama i kako funkcioniše u praksi.
Kontrolni spisak za sobu
- vrata i brave
- rasveta i logika paljenja
- utičnice i radne površine
- tuš, odvod i nagibi
- zavese i blackout
- zvučna izolacija
- lakoća čišćenja
Javne zone i tok ljudi
U lobiju i restoranu ključan je protok ljudi. Potrebno je znati gde nastaju gužve, koliko ljudi može da sedi bez zagušenja i da li osoblje ima jasne servisne rute. Ako operativni tokovi nisu rešeni, prostor deluje napeto bez obzira na dizajn.
Tehnologija i priprema za rad
Tehnologija predstavlja infrastrukturu iskustva. Pre otvaranja moraju biti zaključeni sistemi za upravljanje hotelom, internet mreža, kontrola pristupa, sistemi upravljanja energijom i sve ključne integracije.
Dizajn mora da predvidi servisni pristup i ventilaciju, kako bi se izbegle improvizacije kasnije.
Soft opening i predaja bez iluzija
Soft opening služi za testiranje, ne za marketing. Cilj je da se problemi otkriju pre dolaska punog kapaciteta gostiju.
Pristup koji se pokazao efikasnim:
- testiranje sprat po sprat
- lista nedostataka sa prioritetima
- merenje vremena čišćenja i održavanja
- provera dostupnosti rezervnih delova
- zaključavanje standarda rada
U ovoj fazi rešavaju se sitnice koje kasnije lako postaju negativne recenzije.
Za kraj…
Opremanje hotela je proces u kome se poslovne odluke, dizajn i operativa prepliću svakog dana. Kada su koncept, budžet, raspored i odgovornosti jasno postavljeni, projekat postaje predvidljiv.
Kada nisu, čak i najlepši enterijer gubi vrednost. Fokus na procesu, jasne odluke i disciplina u izvođenju ostaju najpouzdaniji put ka hotelu koji radi stabilno od prvog dana.
