Depozit za stan je novac koji zakupac daje stanodavcu kao sigurnost za period zakupa. U praksi se najčešće ugovara u visini jedne mesečne kirije, mada iznos može biti drugačiji ako se obe strane tako dogovore. Taj novac ne bi trebalo posmatrati kao dodatnu zaradu stanodavca, već kao garanciju za neplaćene račune, neplaćenu kiriju, štetu u stanu ili kršenje dogovorenih uslova.
Depozit se vraća kada se zakup završi, stan preda nazad, računi izmire i utvrdi da nema štete koja prelazi normalno korišćenje. Ako stanodavac zadržava deo novca, treba da objasni zašto i da pokaže stvaran osnov za taj trošak.
Zakon o obligacionim odnosima ne propisuje poseban rok za vraćanje depozita, zato je najpametnije da rok stoji u ugovoru.
Zašto se depozit uopšte daje?
Depozit kod iznajmljivanja stana postoji jer obe strane žele neku vrstu sigurnosti. Zakupac želi miran boravak bez neprijatnih iznenađenja, a stanodavac želi zaštitu ako dođe do dugovanja ili štete. Pošteno gledano, i jedna i druga strana imaju sasvim razumna očekivanja.
Meni je uvek zanimljivo koliko se ljudi oko depozita dogovore za dva minuta, a kasnije se oko istog tog novca dopisuju danima. Nije problem u depozitu, već u tome što se ne napiše dovoljno jasno šta on pokriva.
Depozit može da pokrije sledeće situacije:
- neplaćene račune za struju, grejanje, vodu, internet ili infostan
- neplaćenu zakupninu
- oštećen nameštaj, uređaje, podove, zidove ili sanitarije
- izlazak iz stana pre dogovorenog roka ako je takva posledica navedena u ugovoru
- druge obaveze koje su jasno ugovorene
Koliki iznos depozita za stan je realan?
Iznos depozita za stan zavisi od dogovora zakupca i stanodavca. Na domaćem tržištu se u praksi najviše viđa depozit u visini jedne mesečne kirije, ali to nije pravilo koje važi u svakoj situaciji.
Kod potpuno opremljenih stanova, skupljih uređaja ili boravka sa kućnim ljubimcem, stanodavac može predložiti veći depozit. Zakupac, naravno, ima pravo da pita zašto se traži baš taj iznos.
Danas, kada su kirije poskupele, ljudi često razmišljaju da li im se više isplati kredit za kupovinu stana umesto zakupa. Kada su u pitanju stanovi na prodaju Beograd ima jako veliku ponudu. A rate za kredit su neznatno veće od kirije ali se svakako isplati da plaćate svoju nekretninu.
Da li je depozit zakonska obaveza?
Depozit za izdavanje stana nije automatska obaveza koja postoji u svakom zakupu. On nastaje dogovorom između zakupca i stanodavca. Upravo zato ugovor o zakupu stana ima veliku vrednost, jer usmeni dogovor može biti sasvim korektan dok je odnos dobar, ali postaje nezgodan kada dođe do neslaganja.
Zakon o obligacionim odnosima uređuje zakup kao ugovorni odnos, ali ne propisuje poseban iznos depozita za stan. To znači da strane same uređuju uslove, naravno u granicama zakona i poštenog postupanja.
Praktična napomena: ako depozit postoji, treba da bude naveden u ugovoru zajedno sa iznosom, namenom, rokom vraćanja i uslovima pod kojima može biti zadržan.
Bez toga, ostaje previše prostora za različita tumačenja. A znate i sami, kada je novac u pitanju, „mislio sam“ i „rekli smo“ retko pomažu.
Šta treba da piše u ugovoru o zakupu stana?
Ugovor ne mora biti napisan komplikovanim jezikom da bi bio koristan. Bitno je da bude precizan. Dobar ugovor o zakupu stana treba da objasni ko plaća šta, kada se plaća i šta se dešava ako neko ne ispuni dogovor.
Posebno obratite pažnju da u ugovoru budu jasno navedene sledeće stavke:
- tačan iznos depozita
- datum i način plaćanja
- ime osobe kojoj je novac predat
- rok za vraćanje depozita
- okolnosti u kojima stanodavac može zadržati deo novca
- stanje stana pri useljenju
- popis nameštaja, uređaja i opreme
- stanje brojila i poslednji plaćeni računi
- pravila za krečenje, sitne popravke i čišćenje pri izlasku
Kod depozita ne pobeđuje onaj ko ima dužu poruku u telefonu, već onaj ko ima jasan papir, potvrdu o uplati i fotografije stanja stana.
Vraćanje depozita i rokovi koje treba dogovoriti
Vraćanje depozita treba da se desi po završetku zakupa, kada zakupac vrati stan, preda ključeve i izmiri obaveze. Ako je sve u redu, nema osnova da stanodavac zadrži novac. Ako postoji šteta ili dug, onda se razgovara o realnom iznosu koji treba pokriti.
Najbolje je da rok za vraćanje depozita bude napisan u ugovoru. U praksi se često koristi raspon od nekoliko dana do 30 dana, jer nekada treba sačekati poslednje račune. Ipak, nemojte prihvatati neodređene rečenice poput „vratiću kad proverim“. Bolje je napisati tačan rok, na primer 15 dana od dana primopredaje, uz uslov da su računi provereni i stan pregledan.
Ova tabela nije zamena za pravni savet, ali dobro pokazuje kako bi razumno razmišljanje trebalo da izgleda.
Primopredajni zapisnik je mali dokument sa velikom vrednošću
Primopredajni zapisnik je dodatak ugovoru u kojem se opisuje stanje stana pri useljenju i iseljenju. Ne mora biti dug, ali treba da bude konkretan. U njemu se navodi šta postoji u stanu, u kakvom je stanju, koliko ključeva je predato, kakva su brojila i da li postoje vidljiva oštećenja.
Dobar zapisnik može da sadrži kratak opis svake prostorije. Na primer, kuhinja ima frižider, šporet, sto i četiri stolice. Kupatilo ima veš mašinu i bojler. Dnevna soba ima garnituru, sto i policu. Ako postoji oštećenje, napišite ga odmah.
Moj savet je jednostavan u praksi, slikajte sve što biste kasnije teško objasnili rečima. Fleka na zidu, ogrebotina na parketu, napukla pločica, stanje dušeka, stanje uređaja. Niko ne voli da glumi inspektora pri useljenju, ali to je mnogo bolje nego rasprava pri iseljenju.
Šta ako stanodavac ne vraća depozit?
Ako stanodavac ne vraća depozit, prvo proverite ugovor. Pogledajte šta piše o roku vraćanja, uslovima zadržavanja i obavezama pri iseljenju. Zatim tražite pisano obrazloženje. Ne telefonski razgovor u prolazu, ne poruku od tri reči, već jasno objašnjenje šta se zadržava i zbog čega.
Ako ste sigurni da nema osnova za zadržavanje, pošaljite miran pisani zahtev za povraćaj depozita. Navedite datum iseljenja, iznos depozita, dokaz o uplati, stanje stana i rok u kojem očekujete povraćaj. Sačuvajte prepisku.
Ako dogovor nije moguć, sledeći korak je razgovor sa pravnikom ili advokatom. Prema pravnim tumačenjima u praksi, zakupac može tražiti povraćaj depozita sudskim putem ako stanodavac bez osnova odbija vraćanje novca, ali ishod zavisi od dokaza.
Kako da se zaštitite pre nego što date novac?
Pre nego što platite depozit, pitajte sve što vam nije jasno. Nema neprijatnih pitanja kada dajete svoj novac. Ne treba da zvučite sumnjičavo, već odgovorno. Pošten stanodavac neće imati problem da se pravila napišu.
Pre plaćanja proverite sledeće stvari:
- da li je depozit naveden u ugovoru
- da li dobijate potvrdu o uplati
- da li je dogovoren rok vraćanja
- da li se depozit sme koristiti kao poslednja kirija
- da li su prethodni računi izmireni
- da li je stanje stana fotografisano
- da li je napravljen zapisnik
Ako plaćate u kešu, tražite priznanicu. Ako plaćate preko računa, sačuvajte dokaz o uplati. Zvuči kao sitnica, ali dokaz o plaćanju je osnova svake kasnije rasprave. Bez dokaza se sve svodi na pamćenje, a pamćenje ume da bude vrlo selektivno kada nastane problem.
Kratak primer formulacije za ugovor
Ovo nije pravni obrazac niti zamena za savet advokata, ali može da vam posluži kao smernica za razgovor. Formulacija treba da bude jasna i prilagođena konkretnom dogovoru.
Zakupac plaća zakupodavcu depozit u iznosu od ______ evra na dan potpisivanja ugovora. Depozit služi kao obezbeđenje za neplaćene račune, neplaćenu zakupninu, štetu u stanu i druge obaveze iz ovog ugovora. Zakupodavac vraća depozit zakupcu najkasnije u roku od ______ dana od dana iseljenja i primopredaje stana, ukoliko su sve obaveze izmirene i stan vraćen u stanju u kojem je preuzet, uz normalno korišćenje.
Ovakva formulacija smanjuje prostor za nesporazum. Još je bolje ako uz nju postoji zapisnik, fotografije i potvrda o uplati. Tada obe strane znaju gde stoje.
Najčešće greške kod depozita za stan
Kod depozita se ponavljaju iste greške, pa ih vredi pomenuti bez uvijanja. Ljudi se žure da uzmu stan, stanodavci se žure da ga izdaju, a novac se preda pre nego što se napišu osnovne stvari.
Najrizičnije greške su sledeće:
- depozit se daje bez ugovora
- ne uzima se potvrda o uplati
- ne piše kada se novac vraća
- ne pravi se zapisnik
- ne fotografiše se stanje stana
- zakupac računa da je depozit poslednja kirija, iako to nije dogovoreno
- stanodavac zadržava novac bez dokaza o šteti
Ako biste iz celog teksta poneli samo jednu stvar, neka to bude ova: depozit je mnogo lakši za rešavanje kada se o njemu priča pre useljenja, a ne tek kada se iznose koferi.
Često postavljana pitanja
Na kraju, dogovor je dobar kada je jasno napisan
Depozit za stan ne mora da bude neprijatna tema.
Novac je ozbiljna stvar, pa je sasvim normalno da pitate koliko se plaća, kada se vraća i šta se dešava ako nastane šteta.
Ako sve stavite u ugovor, sačuvate dokaz o uplati i napravite zapisnik, sebi ste već rešili pola mogućih problema.
A verujte, pri selidbi ćete imati dovoljno drugih stvari o kojima treba misliti.
